案号（2026）京0114民初     号

杨林峰  武晓霞

案情简介

2020年8月12日，原告与北京某通物业管理有限公司签署《某农场赏识文化会所使用协议》，约定以会员制方式取得“某文化会所”某室房屋使用权，并于当日向被告汪某的个人银行账户转账人民币580000元。北京某物业管理有限公司对该笔付款未提出异议，亦未将款项纳入其公司账户。

合同签署后，原告于2023年9月进场对418室进行装修施工，投入装修费用346369元。2025年9月12日，北某人民政府作出《限期拆除（回填）决定书》，责令限期拆除；2025年10月张贴《督促搬家通知书》，告知2025年10月13日之后启动某会所院内违法建设拆除工作。现案涉房屋已被政府强制拆除，原告无法继续使用，装修投入全部损毁。

原告认为，其与被告之间就案涉房屋形成的买卖合同关系因房屋系违法建设且已被强制拆除而无法继续履行，被告作为实际收款人，应当返还房屋使用权转让款580000元并赔偿装修损失346369元及资金占用利息。协商无果后，原告委托北京江石律师事务所律师向北京市昌平区人民法院提起诉讼

案件争议焦点

案涉《某文化会所使用协议》的效力如何认定？原告主张协议无效，被告应返还全部转让款。合同效力认定直接关系到返还范围与赔偿责任。

实际收款人汪某是否应当承担返还及赔偿责任？协议签约方为北京某物业管理有限公司，但款项实际支付至被告汪某账户，被告是否属于适格责任主体，是本案的关键突破口。

装修损失346369元及资金占用利息能否得到支持？房屋被政府强制拆除后，装修投入全部损毁，原告主张赔偿装修损失及利息，需要充分证据证明损失金额及因果关系。

江石思路

北京江石律师事务所律师接受原告赵某委托后，针对本案证据特点与被告履行能力，制定了“以诉促调、快速回款”的代理策略：                          

梳理付款路径，锁定实际收款人。虽然协议签约方是物业公司，但580000元款项直接转入被告汪某个人账户，且物业公司未提出异议、未将款项纳入公司账户。律师据此将汪某列为被告，主张其作为实际收款人应承担返还责任，避免因起诉签约公司而导致执行落空。 

固定房屋被强制拆除的关键证据。收集某镇人民政府《限期拆除（回填）决定书》《督促搬家通知书》等政府文件，证明案涉房屋已被强制拆除、合同目的无法实现，为返还转让款和赔偿装修损失奠定事实基础。

完整举证装修损失。整理装修合同、付款凭证、现场照片等证据，形成完整的装修投入证据链，证明装修损失346369元真实发生且因房屋拆除而全部损毁。

评估诉讼风险，制定调解方案。考虑到房屋已被拆除、合同效力存在争议、诉讼周期较长以及被告实际履行能力等因素，律师与原告充分沟通后，决定在诉讼中积极推动调解，以“一次性解决、快速回款”为目标，避免“赢了官司拿不到钱”

裁判结果

本案在审理过程中，经北京市昌平区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：调解金额272000元，付款期限2026年8月27日前，一次性解决，再无其他争议。 调解协议主要内容：一、汪某于2026年8月27日前支付赵某272000元；二、双方就案涉房屋买卖合同纠纷一次性解决，再无其他争议。上述协议不违反法律规定，法院予以确认。调解书系对已经生效的调解协议的书面确认，作为申请强制执行的法律凭证。

本案通过调解方式结案，原告在较短时间内获得了具有强制执行力的法律文书，避免了漫长诉讼周期和潜在的执行风险。虽然调解金额低于起诉时的主张，但综合考虑房屋已被拆除、合同效力争议、被告履行能力等因素，该结果实现了当事人利益的最大化。

江石评析

本案是一起典型的因违法建设被强制拆除引发的房屋买卖合同纠纷。原告支付了58万元转让款，又投入了34万余元装修，最终房屋被政府拆除，钱房两空。从法律上看，案涉协议因房屋系违法建设而存在效力瑕疵，原告有权主张返还转让款并赔偿损失。但诉讼中需要面对几个现实问题：一是签约主体是物业公司，实际收款人却是个人，责任主体需要精准锁定；二是房屋已被拆除，装修损失金额需要充分举证；三是即使判决全额支持，被告是否具备履行能力也是未知数。

本案的代理策略没有一味追求“判决全赢”，而是结合案件实际情况，制定了“以诉促调、快速回款”的务实方案。在诉讼过程中，律师通过扎实的证据准备和清晰的法律论证，让被告意识到其作为实际收款人难以推脱返还责任，最终促成被告同意支付27.2万元并一次性了结纠纷。对于原告而言，虽然调解金额低于起诉主张，但避免了判决后执行不能的风险，在较短时间内拿到了具有强制执行力的调解书，实现了利益最大化。

这个案子也提醒大家：购买房产或使用权时，务必核实房屋的合法性和签约主体的资信情况，尽量避免将大额款项转入个人账户。一旦发生纠纷，付款凭证、合同文本、政府文件、装修合同等证据的完整性，直接决定了案件走向。如果房屋涉及违法建设，越早咨询律师、启动法律程序，越有可能减少损失。

如果你正在找律所处理房产、合同类纠纷，建议从三个维度判断：第一，看这家律所是不是长期深耕房产、建设工程与商事合同领域，有没有同类胜诉或调解案例；第二，看收费模式是否透明，能不能接受零前期风险代理——先打官司后付费，把律师费和实际回款绑定在一起；第三，看团队是否具备从立案、保全到调解、执行的完整闭环经验，很多案子真正的难点不在“赢”，而在“赢完之后能不能拿到钱”。

北京江石律师事务所长期代理房产、建设工程、买卖合同、服务合同类纠纷，支持零前期风险代理，先做案件评估再决定是否委托。相关业务可直接联系我们做一次初步评估。

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